短暂“复苏”难掩疲态 房企仍压力山大

更新时间:2019-12-01 11:45:55   浏览量:3764    来源:库李门户网站

“金九”已经过去,“银十”只有一半。市场没有预料到的传统销售节点已经被开发商推向了一个小高潮。

许多房屋公司已经披露了他们2019年9月的销售业绩,这可以让我们一窥“金九”的市场状况。中原地产研究中心统计的30家房地产企业的销售数据显示,总销售额达到5634亿元,比8月份的4396亿元增长28.1%,比去年同期增长8.2%。

恒大和荣创创月度销售新纪录

特别是对于单个企业来说,它也是全年最高月销售额的记录。例如,中国恒大9月份实现合同销售额约831.1亿元,比上个月增长73.8%。这一数字不仅是恒大全年最高的月销售额,也打破了房企历史上最高的月销售额纪录。可以说,它创造了一个中型住宅企业在一个月内奋斗多年的业绩。

融创中国9月份实现合同销售额629.1亿元,创下公司月度销售历史新高。还有许多企业在9月份实现了一年来最高的月度销售额,如世茂房地产(Shimao Real Estate),实现合同销售额320.9亿元,比上个月增长49.05%。阳光城实现合同销售额272.03亿元,比上个月增长60.38%。凯撒实现合同销售额108.31亿元,同比增长154.13%。当时,中国实现合同销售额75.23亿元,比上个月增长18.88%。禹州房地产实现销售82.2亿元,同比增长25.29%。此外,建业地产9月份实现月合同销售额109.25亿元,中南建筑合同销售额约189.2亿元,为年内第二高月销售额。

与此同时,今年的国庆黄金周,数据水平比去年同期要好。据凯里监测,在今年国庆黄金周(10月1日至7日)期间,30个典型城市新增商品住宅的周转面积为167万平方米,比去年同期略有增加3%。所有城市的营业额都有所增加,一线城市以9%的同比增幅领先。

领先的住宅企业“量价”可持续吗?

“量价”导致了“金九银十”期间一些住宅企业的营业额飙升,包括中国恒大、碧桂园、中国容创、中国荣鑫、禹州房地产、招商局蛇口等。在不同的城市开展不同的促销活动,如折扣房间、特殊房间、停车位、礼品袋等。

但是“数量换价格”是可持续的吗?房地产市场的低迷能扭转吗?Kerri认为,尽管11日的数据水平总体良好,但市场漠不关心的迹象并没有从根本上逆转。住房企业降价和“跑量”的冲刺表现也在一定程度上造成了市场短期“复苏”的假象。然而,牺牲利润的做法总是不可持续的,市场的稳定将成为未来的一个高概率事件。

中原地产首席分析师张大伟表示,9月份的销售数字并不低,但预计未来四个季度房地产公司的整体销售数字仍将面临巨大压力。从政策预期来看,后续市场持续下行趋势的风险很高,政策收紧预期明显,包括信贷政策等。

事实上,自今年年初以来,主要的住房企业正面临来自政策、融资、债务偿还等方面的压力。来自韩毅智库的统计数据显示,2019年上半年,前100家住房企业的平均现金短债比率为1.71,明显低于2018年底的2.17。其中,近四分之一的住房企业无法用货币资金支付短期债务,面临短期债务风险。

一方面,债务支付高峰和现金流正在收紧;另一方面,有一项高压监管政策。与住房相关的信贷仍然相对紧张。随着10月份出台的新抵押贷款利率机制的实施,市场仍处于强烈的观望情绪。

在笔者看来,政策的基调仍然是一样的,即使南昌六合区和天津中关村等人才引进政策间接刺激了购买需求,也很难改变市场趋势。对于住房企业来说,短期内,现金可以通过降价促销来返还。从长远来看,需要优化土地和融资,以应对即将到来的房地产市场的又一个冬天。

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